持ち家 vs. 賃貸 (2)

前回の続きです。頭金のことについて無視していたので、その点について調べてみます。

前回の計算の条件をもう一度書いておきます。

• 不動産のインフレ率　0%　（面倒なので無視する）
• 賃貸物件の表面利回り　5%　（一戸建ての場合は低めになるような気がする）
• ローン金利　4%　（今は固定金利でもこの辺りが上限？）
• 貯蓄利回り　4.5%　（株式投資や海外投資でがんばってみる）
• ローン支払い期間　30年
• 庭付き一戸建て　5000万円

資金が1000万円あったとして、これを頭金として使うべきかということを計算してみます。

頭金を使わない場合は、月の返済額が約24万1千円になり、家の残価が3300万円になります。また1000万円の頭金を運用した結果、約3745万円になります。合計約7045万円です。

頭金を1000万円使う場合、月の返済額が約19万3千円になり、家の残価が3300万円になります。ローン返済額の差額を積み立てした結果、約3528万円になります。合計約6828万円です。

というわけで、頭金なしの方が、約217万円お得ということになるかに思えるのですが・・・

ローン金利と貯蓄利回りの関係が変わるとこの結果が変わります。貯蓄利回りが3%と設定しなおして再計算すると次のようになります。

頭金なしの場合、1000万円を運用した結果は約2427万円になります。頭金ありの場合、積み立てた結果は約2751万円になります。この場合は、頭金なしの方が、約324万円の損になります。

ローン金利と貯蓄利回りがちょうど一致する場合は、頭金の損得はなくなります。

貯蓄利回りは、銀行の定期預金を利用する場合は、確実にローン金利より低くなるので、運用先が銀行ならば頭金に当てるほうがよい選択です。しかし、運良く成長性のある株式とかを持っている場合は、換金しないでそのまま運用するほうが賢い選択になるのではないかと思います。